Altlastenkataster Online

Bei Altlasten handelt es sich im Immobilienbereich um Verunreinigungen der Böden bzw. Flächen durch Gefahrenstoffe. Können diese nachhaltigen Verunreinigungen auf einem Grundstück festgestellt werden, müssen diese in dem Altenlastenkataster eingetragen werden. Entsprechend des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) kommt es dabei zu einer Differenzierung von Altablagerungen und Altstandorten. Nach Paragraph 2 Absatz 5 Satz 2 des BBodSchG handelt es sich bei Altablagerungen um stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen wie zum Beispiel stillgelegte Müllverbrennungsanlagen. Ergänzend dazu werden in dem Paragraphen weitere Grundstücke genannt, die sich dem Zweck der Behandlung oder Lagerung von derartigen Abfallstoffen gewidmet haben. Als weiteres Beispiel sind die stillgelegten Wertstoffhöfe genannt. Konkretisiert wird der Begriff der Altlasten in Absatz 2 des Paragraphen. Demnach betreffen die Regelungen auch Grundstücke von stillgelegten Anlagen, auf denen die Arbeit mit umweltschädlichen Materialien stattgefunden hat. Nicht mit zu berücksichtigen sind Bereiche, welche in Verbindung mit dem Atomgesetz stehen. Für diese Grundstücke gibt es individuelle Regelungen. In Kurzform sind Altlasten Standorte, von denen durch schädliche Veränderungen den Bodens oder sonstige Gefahren für einen Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen können. Ursächlich für die Konstellation war bzw. sind eine unsachgemäße Behandlung, Lagerung oder Ablage von Abfallprodukten, bzw. der unsachgemäße Umgang mit umweltgefährdenden Materialien.

Der Begriff Altlasten ist in vielerlei Hinsicht schwer zu konkretisieren. Altlasten gibt es fast überall. In manchen Konstellationen sind die Folgen größer als in anderen. Typische Altlastenbeispiele für Deutschland sind:

• Chemikalien
• Öl
• Asbest
• Hausmüll
• Bauschutt
• Elektroschrott
• alte Reifen
• Kriegsmittel
• Schwermetalle wie Blei, Chrom oder Kupfer.

Je nach Schadstoffart kann es zu Hautreizungen, krebsauslösenden Symptomen oder Beeinträchtigungen des Grundwassers kommen. Dabei sind die verschiedenen Stoffe insbesondere dann gefährlich, wenn Sie eine oder mehrere der folgenden Eigenschaften besitzen:

• explosionsgefährlich
• brandfördernd
• entzündlich, hochentzündlich oder leichtentzündlich
• giftig oder sehr giftig
• gesundheitsschädlich
• ätzend, reizend
• sensibilisierend
• krebserregend
• fortpflanzungsgefährdend, erbgutverändernd
• umweltgefährdend.

Dabei sind zum Beispiel die Toxizität der Stoffe, die Mobilität der Gefahrenstoffe oder die Einwirkdauer Einflussfaktoren auf die Konkrete Gefährdung.

Das Kataster für die Altlasten ist das amtliche Register für die einheitliche Erfassung, Verwaltung und Auswertung der altlastenverdächtigen Grundstücke. Dabei werden in dem Register auch nachweisbare Altlasten, Verdachtsfälle und schädliche Bodenveränderungen aufgeführt. Die Speicherung der Daten wird durch die Umweltämter der Länder oder Kommunen vollzogen. Zur Kennzeichnung erhält jede Altlast in diesem Register eine eindeutige Kennziffer. Die erfassten Daten werden in Paragraph 11 des BBodSchG festgelegt.

Dabei handelt es sich üblicherweise um die folgenden Informationen:

• Lage, Größe und Zustand der Grundstücke
• Informationen zu den abgelagerten Materialien/Abfällen
• Art der früheren Bewirtschaftung des Grundstückes, Art der Anlage
• planerische Vorgaben zur Nutzung der Flächen/Bereiche
• die etwaigen Möglichkeiten der Ausbreitung der Schadstoffe
• Informationen zu den Eigentums- oder Besitzverhältnissen der betreffenden Grundstücke in der Vergangenheit bzw. Gegenwart
• Hinweise zur Sanierung

Der Auszug aus dem Kataster kann grundsätzlich bei der zuständigen Onlinebehörde online beantragt werden. Dafür bieten die einzelnen Bundesländer auf Ihren Homepages die Möglichkeiten einer Online-Beantragung. Dafür sind im Regelfall die entsprechenden Angaben zu dem Grundstück wie Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort erforderlich. Hilfreich sind zudem die Angaben des Flurstückes, der Blattnummer und der Gemarkung.

Sie können den Auszug aus dem Altlastenkataster auch gern direkt bei uns mit einem Klick auf den unten stehenden Bereich beantragen. Bei uns partizipieren Sie von einer schnellen Bereitstellung. Sofort nach Eingang Ihrer Anfrage leiten wir den Antrag an das zuständige Amtsgericht weiter.

Alternativ können Sie auch persönlich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung vorsprechen und den Auszug aus dem Altlastenkataster beantragen. Bei den meisten Behörden ist dies ausschließlich mit Hilfe der Formulare und in Schriftform möglich. Für die Bearbeitung ist die Vorlage einer aktuellen Altlastenverzeichnis erforderlich. Für den Nachweis des berechtigten Interesses ist weiterhin die Vorlage eines Personalausweises sowie der aktuelle Grundbuchauszug erforderlich.

Das Auszug aus dem Register wird in verschiedenen Konstellationen benötigt. Da diese Bodenverunreinigungen eine erhebliche Wertminderung des betreffenden Grundstückes darstellen, ist das Dokument für den Fall einer Finanzierung durch eine Bank essenziell. Das kreditgebende Institut nutzt im Regelfall den Wert des Grundstückes und der Immobilie als Sicherheit für einen möglichen Zahlungsausfall. Vor diesem Hintergrund wird der Beleihungswert maßgeblich von dem Grundstückswert beeinflusst. Da die Kosten für eine etwaige Sanierung der Altlasten sehr hoch ausfallen können, sollte das Vorhandensein von Altlasten in jeglicher Konstellation bei einem Grundstückskauf überprüft werden.

Die Fragen nach der Haftung ist in Bezug auf Altlasten nicht immer einfach zu beantworten. Nach dem Paragraph 4 des BBodSchG ist bei vorliegenden Altlasten der Eigentümer, Verursacher bzw. Verkäufer der Haftende. In der Realität ist es jedoch in vielen Fällen schwierig, diesen tatsächlich noch zu ermitteln bzw. ausfindig zu machen. Da die Altlasten oftmals weiter in der Vergangenheit liegen, kann es bereits zu mehrfachen Verkäufen gekommen sein. Diese Historie im Nachgang zu rekonstruierten ist in vielen Fällen nicht möglich. Mit dem Altlastenkataster kann bei der Aufnahme der Altlasten in der Vergangenheit ggf. noch der damalige Verursacher in Erfahrung gebracht werden.

Eine wichtige Besonderheit in der Haftungsfrage ist die zeitliche Komponente. Der damalige Verkäufer haftet ausschließlich, wenn diesem die Schäden bekannt waren und das Grundstück nach dem Jahr 1999 verkauft wurde. Diese Frist ist aufgrund der Einführung des Gesetzes maßgeblich. Die tatsächliche Nachweisbarkeit des Wissens um das Vorhandensein von Altlasten ist in der Praxis schwierig. Wenn dem Alteigentümer nicht nachgewiesen werden kann, dass dieser von den Altlasten wusste, liegt die gesamte Verantwortung bei dem neuen Eigentümer. Insbesondere aufgrund dieser Konstellation ist es sehr wichtig, im Vorfeld eines Grundstückskaufs über die Altlasten möglichst viele Informationen in Erfahrung zu bringen.

Insofern ein Grundstückskauf vollständig abgewickelt worden ist und im Nachgang Altlasten in Form von schädlichen Bodenveränderungen festgestellt werden, kann der Eigentümer vom Recht der AnfechtungGebrauch machen. Im Rahmen des notariell beurkundeten Kaufvertrages besteht für den Verkäufer eine umfassende Pflicht zur Offenbarung und Aufklärung in Bezug auf die Altlasten. Dahingehend sollte sich auch der Verkäufer durch eine Einsichtnahme in das Altlastenkataster sicher sein, dass keine Bodenverunreinigungen vorliegen. Auch wenn lediglich ein Verdacht für Altlasten vorliegt, ist der Verkäufer verpflichtet, dies dem Käufer mitzuteilen. Werden diese nachweisbar vorliegenden Informationen nicht an den neuen Eigentümer übermittelt, ist die Pflicht zur Aufklärung nicht erfüllt und aufgrund der damit vorliegenden arglistigen Täuschung kann der Kaufvertrag angefochten werden. Wenn es zu einer rechtmäßigen Aufhebung des Kaufvertrages kommt, kann der gezahlte Kaufpreis zurückverlangt werden und das Grundstück wird wieder dem alten Eigentümer zugeführt. Somit wird das Grundbuch wieder angepasst und es wird ein neuer Grundbuchauszug erforderlich.

Ergänzend zu dem Recht der Anfechtung besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Gewährleistungsrechtes. Da es sich im Zusammenhang mit Altlasten um einen Sachmangel handelt, gibt es verschiedene Optionen. Wenn in dem Kaufvertrag die Gewährleistung in dieser Konstellation ausgeschlossen wurde, können bei nachgewiesener arglistiger Täuschung die folgenden Möglichkeiten in Betracht gezogen werden:

• Reduzierung des gezahlten Kaufpreises
• Rücktritt von dem Kauf
• Sanierung des Grundstückes und Mängelbeseitigung mit einer separaten Kostenvereinbarung mit dem vorherigen Eigentümer
• Inanspruchnahme von Schadensersatzforderungen.

Die Feststellung von Altlasten in nicht einfach. Wenn auf Basis der Einträge im Altlastenkataster keine Klarheit diesbezüglich herrscht, kann ein Bodengutachten Sicherheit geben. Auch die Befragung von Anwohnern kann sinnvoll sein, um die frühere Nutzung der Immobilien auf dem Grundstück in Erfahrung zu bringen.

Das professionelle Gutachten kostet ca. 1.000 Euro und kann mit dem Einverständnis des Eigentümers auch vor dem Kauf realisiert werden. Insbesondere wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, lohnt sich diese Investition bereits im Vorfeld des Kaufs, da bei einer geplanten Bebauung dieses Gutachten ohnehin notwendig ist.

Wenn Sie sich für ein Grundstück in einem Industriegebiet interessieren, zum Beispiel auf dem sich eine Industrieruine befindet, sollten Sie sich in jedem Fall für die Historie des Grundstücks im Detail anschauen. Informationen in Bezug auf die hergestellten Produkte in der Fabrik können darüber Aufschluss geben, ob ein Altlastenverdacht realistisch ist. Wurden zum Beispiel Chemikalien eingesetzt ist die Verunreinigung des Bodens wahrscheinlich. Wenn es sich zum Beispiel um eine ehemalige Lack- oder Emailwarenfabrik handelt, ist die Wahrscheinlichkeit einer Bodenverunreinigung hoch.

Mit Hilfe des Verdachtsflächenkatasters können Sie weitere Informationen über das Grundstück einholen. Handelt es sich bei der Fläche um ein Grundstück Stadtfläche, welche bisher nicht bebaut war, kann mit dem Blick in das Verdachtsflächenkataster Informationen über Fliegerbomben auf dem Grundstück erhalten. In diesem Zusammenhang geben die Städte und Kommunen Auskunft. Handelt es sich um eine betroffene Fläche, wird automatisch eine Sondierungspflicht ausgesprochen, wenn ein Bauantrag gestellt wird. Die Zuständigkeit liegt bei den Umweltämtern oder den Behörden der Stadtentwicklung.

Die Feststellung der Altlasten kann mit einem Blick in das Kataster der Altlasten konkretisiert werden. Gegen eine Bearbeitungsgebühr, die je nach Bundesland und Behörde abweichen kann, erhält man dem zuständigen Umwelt Einblick in das Kataster.

Grundsätzlich kann bei folgenden Flächen davon ausgegangen werden, dass ein Altlastenverdacht vorliegt:

• Gelände von Tankstellen, Werkstätten und Lackierereien
• Mülldeponien
• Produktionsstätten und Fabrikbereiche
• Militär- und Rüstungsgrundstücke, zum Beispiel in Form von Spreng- oder Schießstätten

Die Kosten für eine Auskunft aus den betreffenden Kataster können nicht pauschal beziffert werden. Je nach Gemeinde und Kommune liegen die Kosten im Regelfall zwischen 0 Euro und 50 Euro. Im Durchschnitt liegen die Kosten bei 35 Euro pro Grundstück mit einer Wohnbebauung und für einen negativen Test. Handelt es sich um einen positiven Bescheid, d. h. liegen Altlasten vor, können die Gebühren deutlich höher ausfallen. Je nach Bundesland gibt es in dieser Konstellation Maximalgebühren. Während in einigen Bundesländern 500 Euro als Maximalgebühren erhoben werden (z. B. in Thüringen), liegen die Kosten in anderen Bundesländern bei bis zu 800 Euro. Derart hohe Kostensätze fallen üblicherweise ausschließlich bei Gewerbeimmobilien oder Grundstücken mit sehr großen Flächen an.

Die Altlasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. Auch wenn grundsätzlich im Grundbuch das Grundstück betreffende Belastungen nachweislich hinterlegt werden, trifft dies auf Altlasten nicht zu. Neben den Altlasten werden auch Baulasten und Erschließungskosten nicht in dem Grundbuch eingetragen. Für diese Lasten gibt es separate Kataster, in denen diese Belastungen eingetragen werden.

Da die Altlasten im Regelfall in der Vergangenheit erzeugt worden sind, ist es im Nachgang nicht möglich, diese auf den Grundstücken zu verhindern. Um keine neuen Altlasten zu erzeugen, ist eine ordnungsgemäße Nutzung von Chemikalien oder anderer Rohstoffe, die umweltschädigend sein können, notwendig.

Insofern sich Altlasten auf dem Grundstück nachweisen lassen, sind Sie als Eigentümer gesetzlich dazu verpflichtet, dieses fachkundig sanieren zu lassen. Die Maßnahmen der Sanierung müssen dazu dienen, dass potenzielle Gefahren und erhebliche Nachteile bzw. Belästigungen für jeden Einzelnen und die Allgemeinheit verringert bzw. verhindert werden. Die Sanierung in dieser Konstellation wird in Paragraph 2 Absatz 7 des BBodSchG fixiert. Dazu zählen Maßnahmen, die zur Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe (Dekontaminationsmaßnahmen) beitragen. Ergänzend dazu, sind es Maßnahmen, die Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern oder vermindern, ohne die Schadstoffe zu beseitigen oder die zu der Beseitigung oder Verminderung schädlicher Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit des Bodens beitragen.

Ist der Käufer von der zuständigen Behörde zu einer Sanierung verpflichtet, kann der Käufer seinen gesetzlichen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Entsprechend Paragraph 24 Absatz 2 des BBodSchG besteht die Option, mehrere Verpflichtete untereinander an dem Ausgleichsanspruch teilhaben zu lassen. Insofern nicht anderes verabredet wurde, hängen die Verpflichtungen zum Ausgleich und in Bezug auf den Umfang des zu entrichtenden Ausgleichs davon ab, inwiefern die Gefahr bzw. der Schaden eher von dem einen oder dem anderen Teil zu verantworten ist.

Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung handelt es sich bei der Höhe des Ausgleichsanspruchs immer um einen Einzelfall, welcher geprüft werden muss. Dabei können die vertraglichen Vereinbarungen in dem Kaufvertrag letztlich den Ausschlag geben.

Insofern in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss integriert wurde, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Versorgungsausgleich ausgeschlossen ist. Um den Versorgungsausgleich auszuschließen ist im Kaufvertrag eine ergänzende Vertragsauslegung schriftlich vorzunehmen. Dabei kann auf Basis der ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf einen Ausgleich ausgeschlossen werden, wenn aufgrund einer Altlast ein Preisnachlass gewährt wurde.

Im Fall von Altlasten fallen erhebliche Kosten an. Je nach Grad der Verunreinigung können die Kosten schnell in enorme Höhen steigen. Die Höhe der Kosten ist maßgeblich von dem Grad und der Art der Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße abhängig.

Unabhängig von der Art und Intensität der Beeinträchtigungen ist es fast immer notwendig, Erde abzutragen und zu entsorgen. In einigen Fällen kann auch ein vollständiger Austausch des Bodens erforderlich sein. Alternativ kann es, je nach Kontaminierung, auch chemische oder physikalischen Maßnahmen geben, welche die Schadstoffe bis zu einem gewissen Anteil aus dem Boden herausfiltern.

Oftmals sind die finalen Kosten erst während der Arbeiten abschätzbar. Sobald die Kontamination in Bezug auf das Ausmaß abzusehen ist, können sichere Zahlen genannt werden.

Bei einem kompletten Bodenaustausch liegen die Kosten je nach Anbieter und regional üblichen Kosten zwischen 100 Euro und 400 Euro für jeden Kubikmeter. Bei einer chemischen oder physikalischen Behandlung können die Kosten pro Quadratmeter auf bis zu 600 Euro pro Kubikmeter ansteigen.

Mit deutlich höheren Kosten müssen Sie rechnen, wenn es sich um denkmalgeschütztes Gebäude.

Die Verjährung von Altlasten erfolgt nach Paragraph 24 Absatz 2 des BBodSchG nach drei Jahren. Der Beginn des Ausgleichsanspruches erfolgt erst mit dem Ende der Sanierungsmaßnahmen. Ist die Sanierung von der Behörde realisiert wurden, startet die Verjährungsfrist mit dem Zugang des Kostenbescheides.

Aufgrund dieser gesetzlichen Regelungen besteht auch Jahrzehnte nach dem Abschluss des Kaufvertrages noch ein Ausgleichsanspruch von sich ergebenden Altlasten.

Die Bereitstellung von einem Auszug als dem Kataster dauert ca. zwei bis sechs Wochen. Da die Ausstellung durch die Behörde erfolgt, variieren die Bearbeitungsfristen je nach Region. Zudem hängt die Dauer der Übersendung stark von dem aktuellen Arbeitsaufkommen auf der Behörde ab und ob es sich um eine besondere Zeit, zum Beispiel die Urlaubssaison, handelt. Mit uns können Sie die Übersendungsdauer beschleunigen. Bei uns sind zudem verzögernde Antragsfehler ausgeschlossen, da wir auf diese direkt im Vorfeld hinweisen und damit etwaige Verzögerungen vermeiden können.

In Deutschland wurde im Jahr 1999 das Bodenschutzrecht eingeführt. Mit diesem Gesetz wurden Instrumente für die Bearbeitung von Altlasten zur Verfügung gestellt. Aufgrund der teilweise unsachgemäßen Bewirtschaftung der Grundstücke von den Gewerbebetrieben oder Privatpersonen gibt es laut Bundesumweltamt über 1.000 Fälle pro Jahr, in denen die Verunreinigung von Böden als Straftat erfasst wird. Das Bundesumweltamt veröffentlicht seit dem Jahr 2020 bundesweit einheitlich die statistischen Altlastendaten nach den Kriterien:

1. Gefahrenverdacht zu klären
2. Gefahrenverdacht ausgeräumt
3. Altlasten
4. Sanierung abgeschlossen.

Über alle Altlastenfälle bietet das Bundesumweltamt eine "Bundesweite Übersicht zur Altlastenstatistik". In dieser werden die Fälle nach dem jeweiligen Bearbeitungsstand dargestellt.